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70城房价降幅连续两月收窄 降价基础上出现回暖

2012-03-19
山西省会计学会
原创
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早报记者 王齐

2月的中国楼市,似乎已经感受到了春天的温度。

国家统计局3月18日公布的数据显示,与上月相比(环比),70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个,分别是济南、贵阳、包头和西宁,涨幅均为0.1%。而在1月份,70个大中城市中,没有房价环比上涨的城市。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,从2月70个大中城市平均房价的环比跌幅来看,近3个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%,即跌幅连续两个月减小,这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

易居昨日发布的一份研究报告,甚至就此判断,“价格筑底趋势可能已经出现,如果不出现新一轮的政策打压,则上半年内,应能看到价格停止下跌。”

开发商:明显感到暖意

2月以来楼市的回升势头,开发商有明显感受。

“市场在回暖,信贷方面在回暖,销售也在回暖。”一位国企开发商介绍,该公司旗下一个定价3万元/平方米的项目,近期看房量在上升,上一周平均一天成交四五套,好的时候一天成交八九套。

“我觉得部分购房者等不下去了,有些还在摇摆不定的购房者,都觉得是时候入市了。”上述开发商强调。

信贷转暖最为明显。

沪上一位开发商直言,“现在收到几大行的通知,农行首套房贷款利率最大优惠8.5折。一直等待的刚需购房者都动了。”

一位布局全国的开发商则提到,该公司在无锡的一个项目,近期已经去化(预定和销售)了三四成,比预想的好,但离热销还差很远。

“我觉得二线城市成交表现更好,比如重庆、成都。西安我们有150万平方米的项目随时可以开盘,就看资金和市场情况了。”上述开发商说,他们认为,在明年或者后年供应量比较少的情况下推出,效果会更好。

降价基础上的回暖

但多位受访开发商也强调,中国楼市近期的回暖,是建立在降价基础上的。

沪上一位开发商认为,现在所有在售的楼盘99%或多或少都有折扣,9折是常态了,新开盘都是低价开盘,开发商有回笼资金的要求,否则没必要开盘。

一位央企开发商认为,3月迎来了成交上的小阳春,但是以降价为代价,很多楼盘都打出8.5折甚至8折的优惠,有的楼盘降价之后,开盘就去化七八成。现在市场两极分化很严重,卖得好的很好,卖得差的几乎卖不动。卖得好的几乎是刚需楼盘。

相对来说,尾盘销售或资金状况稍好的开发商,降价动力依然有限。

“因为我们是尾盘,所以折扣不多,9.5折。每周能成交个10套。”沪上一位开发商说,国务院总理温家宝最近关于“房价远未回归到合理价位”的表态,使得观望情绪又浓厚了,今年市场回暖的情况很难出现,“我们认为不太会有。”

某国企开发商也说,自己还是那个观点,“今年的市场会比去年好点,但也好不到哪里去。”

可见的是,与去年同期相比(同比),房价下跌的趋势仍在延续。

国家统计局数据显示,70个大中城市中,2月房价同比下降的城市有27个,比1月份增加了12个。

二手房市场也不例外。

据国家统计局数据,70个大中城市中,2月二手房价格下降的城市有44个,比1月份增加了7个。

“降价空间在缩小”

在部分开发商看来,楼市未来即将面临的一大考验是,开发商继续降价的空间越来越小。

前述央企开发商认为,“房价继续下降的空间很小,因为现在降价的很多开发商,都是以成本价甚至是亏本价在卖。如果这种情况再延续下去,开发商卖完之后就不敢再开发,也不敢拿地,市场的供应将会减少。而且地价没降下来,只是在付款节奏上放松,出让底价还是高的。开发商亏了以后可能就不干了。”

一位大型开发商则在考虑优化资产,“银行去年年底贷款基准利率上浮10个点,我们觉得如果再上浮,就不通过这个渠道融资了。”

上述开发商称,现在该公司在考虑转让一些项目的股权,“本来长期效益还可以的,但我们现在准备处置掉了,换来现金流,说不定有性价比更高的项目(可以去投资)。”

换来现金流,还可以“救命”。

绿城一位高管直言,该公司在把好多买回来的地往外倒腾,“救命”,“现在有几百个亿的房子卖不出去,被限购了。正好我们的房子都在一线城市,地价买过来又是最高的,比如苏州那块地,楼板价都2.8万元/平方米”。

谈及与中投的合作,上述绿城高管称,“只能解决很少一部分的问题。”
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